El mundo inmobiliario (como cualquier negocio) tiene sus trucos. Es muy probable que te equivoques en la primera compra/venta. Ten la misma mentalidad de los agentes inmobiliarios: TODO SE VENDE. Siempre vas a poder encontrar a alguien que le guste tu propiedad.

El ideal es que aprendas rápido y antes de hacer la primera inversión. Como dirían los expertos, equivócate rápido y barato. Aquí te damos algunos tips:

Rentabilidad

Si tienes algo de dinero, puedes optar por diferentes tipos de negocio, además del inmobiliario. Por supuesto, la idea es que tu dinero crezca en el tiempo, esté respaldado en un bien relativamente seguro y produzca unos ingresos mensuales, como un alquiler. Muchas personas apuestan por el mundo inmobiliario ya que son seguros, durables en el tiempo y con posibilidades de renta y valorización.

Ahora, ¿en qué invertir? Normalmente, los inmuebles de mayor comerciabilidad son más rentables, son los que se alquilan y venden más rápido, a mayor precio, menor rentabilidad. Entonces, si quieres hacer la mejor inversión posible, no busques un depa en el que tú vivirías, busca uno que sea fácil de alquilar, fácil de vender y en una zona donde la demanda sea alta. Puedes esperar un retorno entre un 6% y un 7% anual, más valorización.

Cuentas y gastos

Como todo negocio, debes hacer bien tus cuentas. Por ejemplo, si vas a comprar con un crédito hipotecario, ¿podrás asumir la cuota mensual unos cuantos meses mientras lo alquilas? No necesitarás endeudarte más para pagar el crédito, ese no sería un buen negocio.

Así mismo, los gastos pueden afectar tu rentabilidad. Debes tenerlos en cuenta a la hora de definir el valor de la renta y decidir si los asumes tú o el inquilino. Debe quedar claro en el contrato quién es responsable de qué:

  1. Gastos de mantenimiento.
  2. Gastos de arbitrios municipales.
  3. Impuesto a la renta (es el 5% del valor de la renta mensual y debes cancelarlo a la SUNAT cada mes, mientras dure el contrato).

Normas y Planes Vigentes

Todas las ciudades del mundo tienen normas constructivas y planes urbanos que definen, por ejemplo:

  1. Qué vías están pendientes por construir;
  2. Qué tipo de inmuebles son patrimonio y no se pueden modificar;
  3. Cuántos pisos se pueden construir en un predio.

El impacto de las normas en el valor de los lotes y bienes inmuebles es inmenso. ¿Te imaginas si la municipalidad tiene proyectada una gran avenida que pasará justo por el jardín de la casa que quieres comprar? O, ¿qué vista tendría tu balcón después de que terminen de construir un puente frente al edificio que has escogido? ¿Crees que el ruido afectará el valor? Imagínate que justo en este momento estás negociando un lote cerca al aeropuerto de Lima. ¿Estás teniendo en cuenta que ya está autorizada la ampliación del aeropuerto? Lo recomendable es consultar las normas y vías obligadas del inmueble que vas a negociar en la oficina de catastro donde está ubicada la propiedad.

Características del inmueble

Hay inmuebles más comerciales que otros. Aunque hay unos que quisieras para tu vida. Por ejemplo: Un departamento de 200 m2 de una sola habitación es un sueño. ¿Te imaginas el baño de la habitación principal? Ahora bien, ¿se alquila más fácil que uno de tres habitaciones?

Un local comercial enorme, con una súper vitrina y sin estacionamientos, ¿será un buen negocio para quién?

¿Un depa con unos acabados de lujo y con un gasto de mantenimiento de S/.1,500 mensuales será más fácil de alquilar que uno que debe pagar S/250? El precio no es lo único que debes considerar. Evalúa qué tan fácil y rápido moverás la propiedad en el mercado.

Tipo de inmueble

En términos de rentabilidad, un local es diferente a una vivienda que es diferente a un almacén. ¿Por qué? Por el costo, claro. Lo metros cuadrados de un local son mucho más costosos que los de la vivienda y, pueden serlo más que los de una bodega.

Hay inversionistas que se dedican solo a cierto tipo de inmuebles. A locales comerciales en malls y centros comerciales; o a locales en zonas céntricas; otros, prefieren almacenes en zonas industriales; otros, vivienda.

Tendrás que considerar el capital a invertir y el riesgo. Claramente, un local o un almacén implican un mayor riesgo: el costo de no alquilar es mucho mayor que el de una vivienda. Los contratos de alquiler de vivienda son casi siempre a un año; en cambio, en locales y bodegas pueden ser de cinco o más.

Tipo de inversión

Tienes varias posibilidades de inversión. La típica: comprar, alquilar y después de un tiempo, vender. La inversión consiste en obtener una renta y, sobre todo, un mayor precio de venta. Comprar, reformar y vender. Este negocio es lucrativo. Si eres arquitecto o ingeniero o sabes construir y reformar, es un buen negocio.

Asociarse y construir para vender: considera que no solo es construir. También, es gerenciar, vender, legalizar. Si te gusta el negocio inmobiliario, adelante. Asociarse y construir para alquilar (muy de moda): oficinas de coworking, locales comerciales para alquiler, almacenes e incluso torres enteras de vivienda. En el mundo entero este formato de negocio inmobiliario prospera.

Legal

Finalmente, el aspecto legal. El ideal es comprar bienes que estén inscritos en la SUNARP o que puedan serlo (proyectos en construcción, por ejemplo). Implicará responsabilidades fiscales, claro. Tendrás que pagar predial y seguramente afectará tu declaración anual. Pero, será tuyo hasta que decidas venderlo. Con una escritura registrada, tu inversión estará más segura.